"Продать нельзя бросить". Что делать с недвижимостью в оккупации?

Можно ли продать квартиру в ОРДЛО? Насколько это законно? Как изменились цены на недвижимость? Куда нужно обращаться?

На эти и не только вопросы “Восточный вариант” искал ответы вместе с экспертом по недвижимости, генеральным директором группы компаний "KDU Realty Group" Еленой Маленковой. 

⛔️ Практически невозможная сделка

С первых лет оккупации и до сегодняшнего дня ситуация с продажей недвижимости в так называемых “ЛНР” и “ДНР” значительно ухудшилась. Можно выделить несколько ключевых моментов. 

Со 2 января 2017 года оккупационные “власти” перестали признавать какие-либо украинские документы — в том числе договоры купли-продажи и другие бумаги, которые касаются недвижимости. То есть с тех пор все документы нужно переоформить по законам квазиреспублик.

Но если сделать это все же можно было по доверенности, то с мая 2020 “власти” так называемой “ДНР” перестали признавать доверенности, выданные украинскими нотариусами. Другими словами, собственнику квартиры нужно приехать на оккупированную территорию. КПВВ же во время карантина работают нестабильно. Особенно в Донецкой области, где боевики пропускают только через коридор “Новотроицкое — Еленовка” дважды в неделю и то по собственным спискам. А чтобы попасть в списки, нужны веские причины.

“Пересечь КПВВ люди не могут, доверенности не признаются. Остается единственный способ, но это нарушение украинского законодательства, — пересечение границы через Россию. Люди тратят по 30 часов на дорогу: выехать в Россию и уже из России въехать на неподконтрольную территорию, чтоб там провести несколько часов и оформить доверенность. Люди рискуют здоровьем, рискуют заразиться. 8 раз проходят таможню. Но другого варианта с мая просто нет”, — говорит эксперт.

? КПВВ открыли. Как мне продать квартиру в ОРДЛО?

Если представить, что пересечение линии разграничения стало стабильно возможным, алгоритм продажи жилья все же выглядит далеко не простым.

✅ Собрать документы и поехать на оккупированную территорию

При этом ехать нужно собственнику (или нескольким, если жилье в совместной собственности) и тем, кто в ней прописан.  С собой взять документы, подтверждающие право собственности (договор купли продажи, дарственную и так далее) и техпаспорт квартиры. 

✅ Если доверяете продажу риелтору — оформить доверенность именно в ОРДЛО

Доверенности, оформленные нотариусами других стран (даже России), не примут. Риелтору вместе с доверенностью нужно оставить оригиналы документов. 

“Например, квартира в собственности у вас с супругом. И есть еще дети или родители, которые там прописаны. И вот все вместе должны приехать и написать доверенности: на продажу или снятие с регистрации соответственно. Если и у детей есть часть квартиры в собственности, это должно быть решение совета опеки местного. Это еще та “головная боль”, — объясняет Елена Маленкова.

✅ Если вы хотите самостоятельно заниматься продажей — переоформляете документы

На основании украинских документов (собственности на квартиру и техпаспорта) нужно заказать документы так называемой “республики”. 

“Это как в старые времена: стоите ночь в очереди в БТИ, берете талончик. Вам назначают день, когда придет техник. Это может быть через несколько месяцев. Пришел техник, он все перемерял и еще пару месяцев делает технический паспорт. Потом идете в “республиканскую регистрационную палату” и там все по новой. Когда зарегистрировали жилье, уже можете заключать сделку у нотариуса. Он у вас забирает два комплекта документов — украинские и фейковые. И выдает договор купли-продажи на бланке “ДНР”, — описывает всю процедуру Елена.

Украина в любом из случаев сделку не признает. 

✅ Каким-то образом вывести деньги

Когда жилье продано, расслабляться рано. Свободно с оккупированной территории можно вывозить до 50 тысяч гривен. Банковская система в ОРДЛО полноценно не работает. В частности, когда речь идет о том, чтобы передать деньги в Украину.

“Есть якобы какой-то окольный путь положить там деньги в банк и перечислить их через Южную Осетию, оттуда в Россию и потом уже в Украину. Но я не слышала, чтобы им кто-то пользовался. Рисковать бы не советовала”, — объясняет эксперт.

? Документы утрачены — что делать?

Если вы при переездах потеряли какой-либо документ, дубликаты в так называемой “республике” не признают. Нужно найти нотариуса, который в свое время заключал сделку. Но если он выехал на подконтрольную Украине территорию, а архивы остались в ОРДЛО, к ним нельзя обратиться. Если и нотариус и его архив на свободной территории, выданный им дубликат фейковые власти не примут.  

“Единственный вариант — если нотариус остался работать на той территории. Тогда он может из архива сделать дубликат, и он будет принят. Я слышала, что были случаи, когда люди шли в милицию там, писали заявление о потере документов и получали решение суда. Но это тоже очень долго”, — уточняет специалист. 

? Сколько сейчас может стоить моя квартира в оккупации?

О довоенных ценах на квартиры речь не идет. Но в последнее время квартиры в оккупации стали несколько подниматься в цене, потому что из-за сложной процедуры рынок недвижимости очень ограничен. 

? “Подводные камни”

Если квартира есть в украинском госреестре недвижимого имущества, она, соответственно, в нем и остается. И собственник не меняется. Это может стать “миной замедленного действия”.

“Юристы говорят, что после деоккупации это будет шквал исков, потому что люди продавали недвижимость по бросовым ценам. А так проданы уже десятки, если не сотни тысяч квартир. И если за человеком числится квартира, он за нее должен платить налог на недвижимость. Масса вопросов, которые могут решиться только на законодательном уровне. Когда закон невозможно не нарушить — наверное, его нужно менять”, — подчеркивает эксперт по недвижимости. 

? Главный совет

Тем, кто все же готов рискнуть и продать свое жилье в оккупации, Елена Маленкова советует найти надежного риелтора, которому можно доверять.