Житлова революція-2026: чому краматорцям варто забути про радянський спадок

У новому житловому кодексі відбувся перехід від «вічних черг» до європейської оренди

43 роки загалом і 34 роки незалежності Україна жила за радянським житловим кодексом. Увесь цей час зміни обмежувалися косметичними правками: заміною «Українська РСР» на «Україна». Але 13 січня 2026 року Верховна Рада нарешті ухвалила Закон «Про основні засади житлової політики», поставивши крапку в епосі УРСР.

Що це означає для краматорців, які десятиліттями стоять у чергах, і чи стане європейська модель оренди порятунком для тих, хто втратив дім через війну? Розбираємося в деталях.

Не просто оновлення, а зміна філософії

У нюансах реформи нам допомогла розібратися юристка гарячої лінії «Донбас SOS» Богдана Казначеєва. За її словами, новий закон — це «фундамент», який ще наповнюватиметься підзаконними актами.

Головна зміна: держава фактично припиняє політику «безкоштовних квартир» і масової приватизації.

Порівняння систем: що змінюється?

Характеристика	Радянський кодекс (1983 р.)	Новий закон № 12377 (2026 р.)
Основа	Розподіл державного житла	Соціальна оренда та доступне житло
Мета	Передача у приватну власність	Забезпечення права на користування
Облік	Паперові квартирні черги	Єдина цифрова система
Статус	Довічне право власності	Мобільність та адресна допомога

Ключові нововведення

1.    Кінець «епохи приватизації» 

Закон «Про приватизацію державного житлового фонду» скасовується. Тепер державне та комунальне житло надаватиметься переважно в оренду (соціальну або службову).

2.    Цифрова прозорість vs Персональні дані 

Запроваджується Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Це кінець махінаціям у чергах, але юристи ВР вже застерігають: система має занадто широке коло суб’єктів доступу, що створює ризики для захисту персональних даних.

3.    Нові гравці — оператори 

Замість чиновників житлом керуватимуть професійні структури:

•    Оператори соціального житла

Це неприбуткові організації, чия місія — опіка над найбільш вразливими верствами населення. 

Вони не лише утримують будинки, а й стежать, щоб квартири використовувалися за призначенням. 

Головна особливість — оренда тут може бути символічною або навіть повністю безкоштовною (за умови 100 % компенсації від держави), проте приватизувати таке житло неможливо.

•    Оператори доступного житла

Тут до справи долучається бізнес та муніципальні підприємства. 

Вони будують об'єкти та здають їх в оренду за цінами, нижчими за ринкові. 

Хоча такі оператори мають право на прибуток, його розмір обмежений державою, що гарантує доступність квадратних метрів для працюючих громадян.

ВПО 2014/2022: кінець епохи «тимчасового» житла?

Для внутрішньо переміщених осіб нова житлова політика пропонує зміну парадигми. Замість безкінечного очікування у віртуальних чергах, які майже не рухаються, закон пропонує інтеграцію в єдину систему.

Що конкретно обіцяє реформа для ВПО:

•    Довгострокова соціальна оренда

Можливість отримати житло з фонду громади на тривалий термін без страху, що завтра попросять звільнити приміщення.

•    Адресна допомога (субсидування)

Якщо дохід родини низький, держава може компенсувати значну частину орендної плати (у деяких випадках — до 100 %).

•    Відсутність «подвійних черг»

Всі дані про потребу в житлі будуть в одній цифровій системі, що має прибрати бюрократичні перепони між «місцевими» та «приїжджими».

•    Стимулювання будівництва

Через операторів доступного житла планується розширювати фонд саме в тих громадах, де є велика кількість ВПО, щоб люди могли ставати частиною місцевої економіки.

Але є й «але»

Юристка Богдана Казначеєва застерігає: закон створює інструменти, але не дає автоматичного права на ключі від квартири. Реальний результат для ВПО у Краматорську чи будь-якому іншому місті залежатиме від двох факторів:

1.    Наповнення бюджету: чи будуть гроші на компенсацію оренди та будівництво?

2.    Політика громад: наскільки активно місцева влада створюватиме власні фонди соціального житла та залучатиме операторів.

Європейський вектор: оренда як фундамент стабільності

За словами юристки, нова філософія закону № 12377 максимально наближена до моделей Польщі, Німеччини та Австрії. Там соціальне житло — це не «тимчасовий пересилочний пункт» на шляху до власної квартири, а довгостроковий інструмент стабільності.

Що це може дати людям:

•    Мобільність: можливість легко переїхати в інше місто за роботою, не будучи «прив’язаним» до приватизованих квадратних метрів.

•    Доступність: створення житлового фонду, який не підлягає приватизації, дозволяє громадам тримати ціни на оренду нижчими за ринкові.

•    Підтримка: орендна плата може частково або повністю (до 100 %) компенсуватися державою залежно від доходу родини.

Реновація застарілого житла: зона конфлікту

Однією з найбільш обговорюваних частин реформи є реновація застарілого житлового фонду (хрущовок та сталінок). Саме цей розділ може стати найбільш конфліктним, адже він зачіпає інтереси власників.

Питання, на які закон поки не дає вичерпних відповідей:

•    Чи можливе примусове відселення у разі аварійності будинку?

•    Які юридичні гарантії отримають власники замість старого житла?

•    Чи буде компенсація справедливою та ринковою?

Головні виклики та «білі плями» реформи

Закон № 12377 містить низку ризиків, які можуть загальмувати «житлову революцію»:

1.    Фінансування

Це ключовий фактор. Без реальних грошей у бюджеті оператори не зможуть будувати чи утримувати житло.

2.    Перехідний період

Механізм переходу від старих черг до нової цифрової системи прописаний не детально, що створює тривогу у тих, хто стояв у черзі десятиліттями.

3.    Інтеграція чинних програм

Поки не до кінця зрозуміло, як нова система взаємодіятиме з уже діючими інструментами, такими як єОселя та єВідновлення.

Краматорськ: цифри, черги та реалії війни

1392 особи — саме стільки людей потребують поліпшення житлових умов та перебувають на обліку у Краматорській міській раді станом на 04.03.2026. Структура черги:

•    507 — першочерговики;

•    69 — позачерговики (з них: 52 — діти-сироти; 5 — багатодітні родини; 6 — особи з інвалідністю; 6 — «чорнобильці»).

Темпи руху

З 2020 по 2025 роки місто передало лише 17 приміщень, і всі — виключно дітям-сиротам (11 у 2020-му та 6 у 2021-му) за профільними програмами забезпечення житлом осіб із числа сиріт на 2018–2023 роки.

Позиція МВА

У Краматорській міській військовій адміністрації на запит щодо створення фонду соціальної оренди нам відповіли узагальнено, посилаючись на норми нового законодавства, зокрема на статтю 29 про соціальне житло. Офіційна позиція влади базується на тому, що забезпечення безкоштовними або доступними квадратними метрами вразливих верств населення — як-от сиріт чи інших пільговиків — є безпосереднім обов’язком місцевого самоврядування. Проте реальне виконання цих зобов’язань наразі впирається у безпекову ситуацію.

У МВА підкреслюють, що будь-яке розширення фонду соціального житла сьогодні прямо залежить від ситуації на фронті. Наразі безпекова складова в регіоні оцінюється як негативна, а подальші перспективи залишаються повністю невизначеними. Що стосується наявних ресурсів, то у комунальній власності громади перебуває лише 27 службових квартир, і всі вони на сьогодні використовуються за призначенням.

Управління будинками

Тут поки без змін та реорганізацій. Через безпекову ситуацію МВА вважає недоцільним стимулювати створення ОСББ. 

Щодо приватних управляючих компаній, то їхня реорганізація чинним законодавством не передбачена. У місті продовжують роботу:

1.    ТОВ «УК «Ладіс»;

2.    ПП «УК «Добробут-Краматорськ»;

3.    ТОВ «Служба благоустрою «Комфорт». 

Примітка: останні дві компанії з’явилися на ринку послуг уже під час повномасштабного вторгнення.

Джерело

Коментарі можуть залишати тільки зареєстровані користувачі